PUTRAJAYA: Mahkamah Rayuan sebulat suara mengekalkan pemakaian ke belakang undang-undang yang memberi pemaju perumahan lanjutan masa untuk menyerahkan milikan kosong rumah semasa pandemik Covid-19, dengan memutuskan bahawa niat Parlimen mesti diberi kesan.
Keputusan Mahkamah
Hakim Ahmad Fairuz Zainol Abidin berkata bahawa statut mesti dibaca secara holistik, terutamanya apabila tujuannya jelas. “Tiada subseksyen tunggal boleh ditafsir secara berasingan untuk mengalahkan tujuan subseksyen lain dalam peruntukan yang sama,” katanya.
Beliau menyampaikan keputusan mahkamah yang menolak rayuan enam pembeli rumah untuk membatalkan perintah menteri yang memberi pemaju Sime Darby Brunsfield Resort Sdn Bhd lanjutan masa 214 hari secara ke belakang.
Latar Belakang Undang-Undang
Pada Oktober 2020, Parlimen meluluskan Akta Langkah Sementara bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 (Akta 829), yang memberi pemaju lanjutan masa untuk penyerahan milikan kosong bagi tempoh 18 Mac hingga 31 Disember 2020. Pindaan pada 13 Januari 2022 melanjutkan tempoh pengecualian untuk meliputi seluruh tahun 2021.
Bagaimanapun, Seksyen 38C(3) yang dipinda menetapkan bahawa menteri “tidak boleh mempertimbangkan” permohonan jika dibuat “selepas tamat tempoh untuk penyerahan milikan kosong.” Pembeli rumah berhujah bahawa peruntukan ini secara statutori melarang menteri perumahan dan kerajaan tempatan daripada menerima permohonan pemaju untuk lanjutan masa.
Tafsiran Berorientasikan Tujuan
Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa statut mesti diberikan tafsiran berorientasikan tujuan yang mempromosikan objektif undang-undang. Fairuz berkata Seksyen 38C(1) memberi hak kepada pemaju untuk memohon kepada menteri bagi tempoh antara 1 Januari hingga 31 Disember 2021. “Bagaimanapun, pindaan itu hanya diwartakan pada 13 Januari 2022 dan berkuat kuasa pada keesokan harinya. Pada tarikh itu, seluruh tahun 2021 telah pun berlalu,” katanya.
Fairuz menegaskan bahawa Seksyen 38C(3), jika dibaca secara berasingan, menghalang permohonan dibuat selepas tarikh milikan kosong kontrak berlalu, bermakna tiada pemaju boleh berjaya memohon pengecualian untuk projek yang jatuh dalam tahun 2021. “Ini kerana, sejak Akta A1641 berkuat kuasa hanya pada Januari 2022, setiap pemaju yang terjejas secara teorinya akan memohon selepas tarikh milikan kosong,” katanya.
Hakim berkata mahkamah wajib mentafsir statut dengan cara yang memberi kesan praktikal. “Tafsiran yang memusnahkan hak yang dicipta oleh Parlimen tidak boleh menjadi tafsiran yang betul. Parlimen tidak membuat undang-undang dengan sia-sia,” katanya.
Bukti Kelewatan
Fairuz berkata pemaju telah membuktikan dengan cukup bahawa kelewatan dalam pembinaan adalah disebabkan oleh pandemik. Beliau juga menyatakan bahawa pembeli rumah tidak mencabar dua pengecualian sebelumnya yang diperoleh pemaju di bawah Akta 829.
Seksyen 38C Tidak Tidak Perlembagaan
Fairuz juga menolak hujah pembeli rumah bahawa Seksyen 38C adalah tidak perlembagaan dan melanggar Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Perkara 13 memperuntukkan bahawa tiada seorang pun boleh dilucutkan harta mereka kecuali mengikut undang-undang. “Pada pandangan kami, Seksyen 38C tidak bersifat sewenang-wenang, kabur atau tidak adil. Ia adalah respons perundangan yang dirangka dengan teliti terhadap kecemasan kesihatan awam yang ditakrifkan dan didokumenkan,” katanya.
Beliau menyatakan bahawa Parlimen mempunyai justifikasi empirikal yang jelas untuk langkah tersebut kerana industri pembinaan mengalami kerugian RM42 bilion akibat perintah kawalan pergerakan yang dikeluarkan pada 2020 dan 2021.
Fairuz berkata Seksyen 38C juga berkadar kerana objektifnya adalah untuk mengelakkan keruntuhan industri pembinaan perumahan semasa pandemik global yang belum pernah berlaku. Beliau berkata pindaan itu juga menawarkan perlindungan kepada pembeli. “Relief sementara yang diperkenalkan semasa pandemik tidak menimbulkan pelanggaran hak perlembagaan kekal yang dijamin di bawah Perlembagaan Persekutuan,” tambah hakim.
Hak Ganti Rugi
Mahkamah juga menolak hujah pembeli rumah bahawa Seksyen 38C melanggar Perkara 13(2) perlembagaan kerana ia adalah pengambilan atau penggunaan hak ganti rugi pampasan (LAD) mereka secara paksa tanpa pampasan yang mencukupi. “Hujah ini gagal kerana Seksyen 38C tidak memindahkan apa-apa harta daripada perayu kepada sesiapa pun. Hak tersebut digantung untuk tempoh yang ditetapkan. Tiada pemindahan pemilikan, milikan atau kawalan, dan tidak juga pemadaman hak pembeli untuk LAD di bawah SPA masing-masing,” katanya.
Fairuz berkata LAD adalah remedi kontrak semata-mata yang diperuntukkan dalam perjanjian jual beli. Pelanggarannya tidak boleh diterjemahkan kepada pelanggaran Perkara 13, tambahnya.
Keputusan Lain
Panel yang sama — termasuk Hakim Ravinthran Paramaguru (kini hakim Mahkamah Persekutuan) dan Azizul Azmi Adnan — mendengar 10 rayuan lain yang dipertikaikan antara pemaju dan pembeli rumah mengenai kelewatan penyerahan milikan kosong yang disebabkan oleh pandemik. Panel membenarkan rayuan pemaju dan menolak rayuan yang dibawa oleh pembeli rumah yang menuntut LAD.
Peguam James Ee, yang mewakili pemaju Platinum Eminent Sdn Bhd, berkata keputusan itu telah membawa kepastian dalam industri perumahan. “Terdapat banyak kekeliruan disebabkan keputusan yang bercanggah di Mahkamah Tinggi,” katanya kepada FMT.
Peguam Pretam Singh dan Kalvinder Singh Bath, yang mewakili Sime Darby, berkata keputusan itu menghalang pembeli daripada mendapat “durian runtuh” dan memastikan tahap perlindungan tertentu untuk pemaju, terutamanya semasa masa luar biasa.
