Pihak berkepentingan berpendapat bahawa cadangan mekanisme opsyen untuk membeli (OTP) akan melindungi kepentingan kedua-dua pemaju hartanah dan pembeli, selagi syarat-syaratnya dinyatakan dengan jelas.
Reaksi terhadap cadangan OTP
Reaksi terhadap cadangan mekanisme opsyen untuk membeli (OTP) dalam pasaran hartanah kebanyakannya berhati-hati, dengan pihak berkepentingan menekankan keperluan untuk syarat yang ditakrifkan dengan jelas bagi memastikan kedua-dua pembeli dan pemaju dilindungi. Kebimbangan utama ialah banyak projek mungkin terbengkalai jika OTP tidak difikirkan dan dilaksanakan dengan betul, menjejaskan tujuan asal pengenalannya.
Pada 7 Mei, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming berkata kerajaan sedang mempertimbangkan untuk memperkenalkan klausa OTP dalam Rang Undang-Undang Pembangunan Hartanah bagi mengelakkan pemaju daripada meninggalkan projek perumahan.
Pandangan ejen hartanah
Seorang ejen hartanah berkata, untuk melindungi kepentingan pemaju, mesti ada peruntukan untuk memastikan bakal pembeli tidak menarik diri selepas pembinaan bermula. Siva Shanker, pengarah agensi hartanah Rahim & Co Chestertons, berkata jika pembeli menarik diri di pertengahan jalan, projek mungkin terhenti. “Ini boleh menjejaskan kepastian kewangan semasa pembinaan, secara efektif mencipta semula masalah yang sama (projek terbengkalai),” katanya kepada FMT.
Beliau berkata, untuk memastikan kepentingan semua pihak dilindungi, mesti ada kejelasan mengenai isu seperti bila pembeli boleh menarik diri, sama ada pada peringkat pra-jualan atau sebaliknya. Siva berkata beberapa faktor lain juga perlu diambil kira, seperti masa permulaan pembinaan dan garis masa yang ditetapkan oleh pemaju perumahan.
Objektif OTP
Dalam pengumumannya, Nga berkata objektifnya adalah untuk memberikan kedua-dua pembeli dan pemaju fleksibiliti untuk menarik diri daripada urus niaga sebelum perjanjian jual beli (SPA) dilaksanakan. Secara amnya, model OTP memerlukan pembayaran yuran tempahan atau deposit pada peringkat di mana bakal pembeli menyatakan minat untuk membeli hartanah. Kedua-dua pihak kemudiannya akan mempunyai pilihan untuk memutuskan sama ada untuk meneruskan atau tidak dengan menandatangani SPA. Jika urus niaga diteruskan, yuran tempahan akan ditolak daripada harga pembelian. Jika tidak, ia akan dikembalikan kepada pembeli di bawah syarat yang dikawal selia.
Siva berkata pengenalan OTP tidak akan menyelesaikan punca struktur yang lebih mendalam bagi projek terbengkalai. “Pengambilan tidak semestinya bermakna pembangunan itu mampan dari segi kewangan dalam jangka panjang,” tambahnya. Beliau menjelaskan bahawa terdapat beberapa faktor yang memaksa pemaju meninggalkan projek, seperti proses kelulusan yang panjang, keadaan pasaran yang berubah, atau terikat dengan konsep projek yang lapuk pada masa pelancaran.
Larangan kutipan yuran tempahan
Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA) Chang Kim Loong melihat OTP sebagai cara praktikal untuk memformalkan dan menguruskan proses yang sudah diamalkan secara aktif di pasaran. Chang menegaskan bahawa di bawah Perkara 11(2) Peraturan-peraturan Pembangunan Perumahan 1989, kutipan bayaran di luar rangka kerja SPA yang ditetapkan, termasuk yuran tempahan, adalah dilarang. Walau bagaimanapun, katanya, penguatkuasaan adalah lemah, membolehkan pemaju mengutip yuran tempahan atau deposit sebelum SPA ditandatangani.
“Akibatnya, pembeli mengalami kerugian kewangan apabila yuran tempahan tidak dikembalikan walaupun dia gagal mendapatkan pinjaman bank atau jika dia berubah fikiran sebelum SPA ditandatangani,” kata Chang. Beliau berkata ramai yang akhirnya menanggung kerugian secara senyap memandangkan tindakan undang-undang cenderung terlalu mahal atau rumit. “Terdapat sedikit atau tiada rekod pendakwaan terhadap pemaju, ejen, atau perantara yang terus mengutip yuran tempahan, dan penguatkuasaan sebahagian besarnya terhad kepada denda kompaun, yang tidak berkesan untuk menghalang pelanggaran,” katanya dalam satu kenyataan.
Di bawah sistem Singapura, pengaturan OTP adalah seragam dan dikawal selia, dengan garis masa yang ditakrifkan dengan jelas, yuran opsyen yang ditetapkan, dan prosedur yang boleh dikuatkuasakan secara undang-undang mengenai bayaran balik dan pelaksanaan kontrak. HBA sebelum ini telah mencadangkan pengenalan model OTP yang dikawal selia yang merangkumi tempoh opsyen 30 hari, yuran tempahan maksimum RM5,000 atau 1% daripada harga pembelian yang mana lebih rendah, bayaran balik mandatori dalam tempoh 14 hari selepas penarikan diri, penalti faedah untuk bayaran balik tertunda, dan pendedahan wajib maklumat projek semasa tempoh opsyen.
Perancangan teliti
Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (Rehda) berkata rangka kerja OTP boleh memberi manfaat kepada kedua-dua pembeli dan pemaju jika dilaksanakan dengan baik. Presiden Rehda Ho Hon Sang berkata rangka kerja itu akan memberikan pembeli rumah lebih fleksibiliti sambil membolehkan pemaju menilai permintaan pasaran sebenar dengan lebih baik sebelum memulakan pembinaan. Walau bagaimanapun, beliau menegaskan bahawa rangka kerja itu mesti kekal jelas, praktikal, dan adil kepada semua pihak sebelum dimuktamadkan.
