Penyedia perkhidmatan hartanah di China kini bergelut untuk mengutip yuran pengurusan daripada pemilik rumah yang tidak berpuas hati, mengancam pendapatan mereka dan harga rumah secara umum, sekali gus menjadikan mereka mangsa terbaru kemerosotan hartanah negara yang berpanjangan.
Kadar kutipan merosot
Dalam ekonomi yang lemah, sesetengah pemilik tidak mampu membayar yuran atau menahan pembayaran untuk memberi tekanan kepada syarikat supaya menurunkan harga. Apabila penyedia perkhidmatan menarik diri daripada kontrak, beberapa kawasan perumahan menghadapi masalah infrastruktur usang, sampah tidak dikutip dan pos keselamatan tanpa pengawal. Ramai juga yang membeli berbilang apartmen sebelum gelembung hartanah pecah pada 2021 — pelaburan yang tidak lagi diharapkan untuk pulih — dan melihat sedikit sebab untuk terus membayar kos pentadbiran.
Selepas beberapa dekad pembinaan berlebihan, banyak kompleks perumahan sebahagiannya kosong. Pemaju hartanah yang bermasalah berhutang yuran perkhidmatan untuk flat yang tidak terjual. Stok perumahan tidak terjual China mempunyai jumlah keluasan lantai yang kira-kira dua kali ganda saiz Greater London, menurut anggaran ANZ.
Kadar kutipan jatuh mendadak
Kadar kutipan purata di 500 firma hartanah teratas China jatuh kepada 71 peratus tahun lepas daripada 89 peratus pada 2021, menurut CRIC, sebuah firma penyelidikan. Firma itu tidak memecahkan angka tahunan, tetapi eksekutif industri mengatakan 2025 mencatatkan penurunan paling tajam dan trend itu semakin buruk sejak itu.
“Risiko daripada kemerosotan hartanah yang lebih luas sedang merebak ke industri pengurusan hartanah,” kata He Shuhua, ketua pegawai operasi Onewo, dalam persidangan baru-baru ini. Onewo, yang menggunakan jenama Vanke Service, adalah unit pengurusan hartanah pemaju China Vanke yang disokong kerajaan. “Kejatuhan harga rumah telah mengubah jangkaan pemilik rumah. Kesukaran mengutip yuran adalah masalah biasa di seluruh industri.”
Ini mencetuskan kitaran ganas, kata penganalisis hartanah. Kadar kutipan yang jatuh memaksa firma pengurusan meninggalkan semakin banyak projek, menyebabkan pemilik rumah dan pemaju bimbang bahawa ini akan terus menghakis nilai hartanah mereka. Harga yang lebih rendah kemudian mengurangkan insentif pemilik rumah untuk membayar perkhidmatan aset mereka. Ia juga meningkatkan tekanan ke atas kerajaan tempatan untuk campur tangan dengan membawa masuk syarikat milik kerajaan untuk mengekalkan perkhidmatan asas dan meredakan ketidakpuasan hati terhadap sampah yang tidak dikutip, pos keselamatan tanpa kakitangan dan lampu atau lif yang rosak.
“Ini adalah isu unik dan besar” yang tidak pernah dilihat dalam krisis hartanah lain, kata Sam Radwan, ketua pegawai eksekutif Enhance International, sebuah perunding hartanah yang berpangkalan di Chicago dengan operasi Greater China. Beliau menambah bahawa apartmen di kompleks dengan kekurangan pengurusan boleh kehilangan sehingga 25 peratus nilai. “Ia adalah salah satu daripada banyak dimensi pasaran hartanah yang membimbangkan,” katanya, memetik lebihan bekalan, kekosongan tinggi, rampasan yang meningkat dan permintaan yang jatuh. “Mungkin mengambil masa beberapa dekad sebelum anda melihat penyelesaian kepada krisis perumahan tertentu ini.”
Pemilik rumah bimbang harga jatuh lagi
Linda Cao, 35, yang tinggal di kompleks separa kosong di bandar pelabuhan utara Qinhuangdao, menunjukkan kepada Reuters notis Vanke Service yang mengatakan ia akan menarik diri daripada kerja itu pada bulan Jun selepas enam tahun, memetik penurunan kutipan yuran yang tidak mampan. Cao berkata dia berpuas hati dengan firma itu, tetapi pemilik lain telah menahan yuran selama dua tahun, berharap dapat memberi tekanan kepada Vanke Service untuk menurunkan yuran bulanan kepada 2.4 yuan (AS$0.35) bagi setiap meter persegi daripada 3.8 yuan. Dia kini tertanya-tanya syarikat mana yang akan masuk ke persekitaran yang begitu bermusuhan. “Hanya syarikat yang lebih lemah yang sanggup mengambil alih,” kata Cao. Dia bimbang harga hartanah boleh jatuh lagi 20 peratus akibatnya.
Vanke Service tidak mengulas mengenai projek tertentu tetapi berkata penarikan diri adalah “keputusan perniagaan biasa” dan syarikat itu secara berasingan berkembang ke “projek perkhidmatan baharu.” Di seluruh China, yuran bulanan bagi setiap meter persegi berkisar dari kurang daripada 1 yuan hingga lebih daripada 20 yuan, bergantung pada lokasi dan kualiti bangunan.
Di Beijing, Jenny Zhao, 33, berkata firma pengurusan Shoukai Property akan menarik diri daripada kompleksnya selepas menggantikan syarikat lain yang pergi pada 2023 dengan kadar kutipan yuran 45 peratus. Zhao berkata kawasan perumahan itu sudah mengalami kutipan sampah yang buruk, keselamatan longgar dan lorong yang runtuh, yang disalahkannya kerana harga rumah di kompleks itu kini disebut pada 5,000 yuan bagi setiap meter persegi di bawah kawasan perumahan jiran. “Apa yang paling membimbangkan kami ialah jika syarikat pengurusan seterusnya lebih teruk, tiada siapa yang mahu membeli rumah di sini,” kata Zhao.
Penarikan diri syarikat pengurusan
Pada tahun gelembung, syarikat pengurusan hartanah berkembang secepat pemaju. 100 syarikat teratas China menguruskan sekitar 71 juta meter persegi setiap satu secara purata pada 2025, meningkat daripada 9.8 juta pada 2012, menurut Institut Pengurusan Hartanah China, sebuah organisasi kawal selia kendiri rasmi. Mereka kini menarik diri. China Overseas Property milik kerajaan menarik diri daripada projek berjumlah 55.6 juta meter persegi tahun lepas, peningkatan 25 peratus daripada tahun sebelumnya. Unit pengurusan Country Garden, pernah menjadi pemaju teratas China, menarik diri daripada projek berjumlah kira-kira 80 juta meter persegi pada 2025. Firma pengurusan kecil yang tidak tersenarai biasanya mengutip kurang daripada 65 peratus yuran, menurut CRIC.
John Lam, ketua penyelidikan hartanah China dan Hong Kong di UBS, berkata firma biasanya mengalami aliran tunai negatif apabila kadar kutipan jatuh di bawah 85 peratus. Sebagai perbandingan, Radwan dari Enhance berkata amanah hartanah AS secara amnya dianggap “tidak boleh dilabur” di bawah ambang 85 peratus. “Hartanah kosong adalah beban utama kepada pendapatan firma pengurusan hartanah,” bersama dengan “pemilik spekulatif yang tidak menduduki,” kata Lam. Hampir satu perempat isi rumah China memiliki sekurang-kurangnya dua rumah pada akhir 2025, menurut kajian oleh Institut Penyelidikan Ant Group dan Sekolah Ekonomi Universiti Xiamen.
Kerajaan tempatan di bawah tekanan
Dua eksekutif daripada industri perkhidmatan hartanah yang tidak mahu dikenali secara terbuka kerana mereka tidak diberi kuasa untuk bercakap dengan media berkata syarikat mereka lebih suka beredar daripada terlibat dalam guaman panjang dengan pemilik rumah yang tidak membayar. Walaupun ini membolehkan firma mengurangkan kerugian, ia meninggalkan komuniti bertengkar mengenai kos dan berjuang untuk mencari pengganti. Pihak berkuasa menghadapi tekanan yang semakin meningkat untuk campur tangan dalam pertikaian sedemikian apabila masalah bertimbun - dari taman yang tidak dijaga dan kebersihan yang buruk kepada pelbagai kerosakan. Sekurang-kurangnya lima kerajaan peringkat daerah telah mengeluarkan arahan kepada pegawai awam dan ahli Parti Komunis untuk “mengambil peranan utama” dalam membayar yuran tepat pada masanya, menurut media rasmi.
Seorang eksekutif di pengurus hartanah milik kerajaan yang tidak diberi kuasa untuk bercakap dengan media berkata pihak berkuasa tempatan dalam beberapa kes telah menyekat penarikan diri syarikatnya selepas pemilik rumah gagal mencari pengganti dalam tempoh notis tiga bulan. “Ia boleh menjejaskan kestabilan sosial,” kata eksekutif itu.
