Hanya beberapa minit dari Pantai Bondi yang terkenal di Sydney, juru lelong Clarence White bergelut untuk mendapatkan bidaan bagi sebuah rumah tiga tingkat yang lapang dengan lima bilik tidur dan ruang tamu luar — harga, A$5.2 juta (RM14.97 juta). “Kami tahu semua orang agak berhati-hati sekarang, tetapi tidak mengapa... semua kuasa kepada mereka yang berdaftar dan mereka yang mengambil tindakan,” kata juru lelong veteran itu kepada sekumpulan kecil bakal pembeli dan penonton, yang tidak seorang pun membida.
Kadar Jualan Lelongan Menurun Drastik
Lelongan gagal seperti ini dahulunya pengecualian dalam pasaran hartanah Sydney yang sangat panas. Kini, kadar jualan di seluruh negara telah menjunam, terhimpit oleh penamatan pelepasan cukai pelaburan hartanah. Perubahan dasar yang diumumkan bulan lalu adalah yang terbesar dalam beberapa dekad dan dilihat oleh sesetengah pihak sebagai menamatkan obsesi Australia terhadap hartanah, yang selama beberapa generasi menjadi cara utama untuk membina kekayaan, menjadikan Sydney dan Melbourne antara pasaran paling tidak mampu milik di dunia.
Kadar jualan lelongan hujung minggu secara nasional telah jatuh di bawah 50 peratus dalam sebulan sejak kerajaan mengumumkan perubahannya, ke tahap terendah sejak pandemik, menurut data dari firma penyelidikan hartanah Cotality. “Jumlah penonton kami berkurang separuh, jumlah pembida untuk hartanah berkurang separuh, kadar jualan turun kepada kira-kira 30, 35 peratus,” kata Avi Khan dari Ray White, seorang ejen di Brisbane.
Kesan kepada Pelabur
Dalam usaha menangani ketidakseimbangan kekayaan antara generasi, kerajaan Buruh tengah-kiri Australia akan memansuhkan diskaun cukai keuntungan modal (CGT) mulai Julai 2027. Gearing negatif, yang membenarkan kerugian pelaburan diimbangi terhadap pendapatan bercukai, akan diharamkan ke atas perumahan sedia ada. Pelabur hartanah, sasaran reformasi cukai untuk membantu pembeli rumah pertama bersaing dalam pasaran, bersiap sedia untuk penurunan harga sehingga 10 peratus, yang menurut pakar berisiko menyebabkan akibat tidak diingini kerana betapa kuatnya perumahan dikaitkan dengan kekayaan isi rumah di Australia.
Sekitar 70 peratus kekayaan dikaitkan dengan nilai rumah, yang terdiri daripada tanah dan kediaman, dan bergerak rapat dengan harga rumah, menurut AMP. Lebih 2 juta orang, atau kira-kira 10 peratus rakyat Australia usia bekerja, memiliki hartanah pelaburan. Bank pusat menganggarkan sekitar 70 peratus daripada mereka memiliki satu hartanah pelaburan, manakala selebihnya memiliki beberapa.
Juru lelong White berkata dia melihat lebih sedikit pelabur membida di lelongan berbanding sebelum perubahan cukai diumumkan. “Ini pasaran yang lebih sukar untuk kami bekerja,” katanya. “Kebanyakannya pembeli kediaman sendiri yang kami uruskan.” Kellie Adamson, seorang pelabur yang memiliki dua hartanah kediaman di Sydney, termasuk satu yang digearing negatif, bernilai gabungan A$3 juta, berkata dia telah “berpaling sepenuhnya” daripada strategi pembeliannya. “Saya mahu benar-benar berpindah ke luar Sydney sama sekali, sedangkan sebelum ini, saya tidak akan pernah mempertimbangkannya,” katanya. “Saya juga akan mempertimbangkan komersial (hartanah).”
Pelabur dari Queensland, Shaun Craike menganggarkan perubahan belanjawan itu menghapuskan kira-kira A$500,000 daripada nilai portfolio A$6 juta yang terdiri daripada 10 hartanah. Walaupun dia melihat beberapa tanda pemulihan, katanya perubahan itu akan memberi kesan tidak seimbang kepada pelabur dengan portfolio yang kurang mantap. Walaupun reformasi cukai tidak akan menjejaskan pelabur yang memiliki sebelum perubahan diumumkan pada Mei, ia telah mengubah permainan secara signifikan untuk masa depan. “Mereka yang mahu memasuki pasaran hartanah dan mahu mengembangkan portfolio yang benar-benar terjejas,” kata Craike.
Kepada ‘Rentvestor’ dan Pembeli Rumah Pertama
Veronica Morgan dari Good Deeds Property Buyers menganggarkan 6,500 “rentvestor” memasuki pasaran hartanah Australia setiap tahun. Orang seperti ini biasanya pembeli rumah pertama yang membeli hartanah tetapi menyewa atau kembali tinggal dengan ibu bapa mereka dan menuntut konsesi cukai gearing negatif. “Mereka memerlukan gearing negatif untuk berbuat demikian. Dan mereka kini tidak lagi boleh berbuat demikian,” kata Morgan. AJ Clores, seorang rentvestor Sydney berusia 27 tahun, berkata dia tidak menjangkakan mengembangkan portfolio A$3.2 juta untuk beberapa tahun. “Saya akan mula mencari semula mungkin pada 2028,” katanya. “Tetapi saya tidak akan tergesa-gesa.”
Perubahan Struktur?
Lelongan yang runtuh digabungkan dengan kenaikan kadar faedah baru-baru ini menyebabkan ekonomi kini menjangkakan harga boleh turun antara 5 peratus dan 10 peratus pada tahun hadapan dan menimbulkan persoalan sama ada penurunan itu bersifat sementara atau menandakan peralihan pasaran yang lebih mendalam. “Pasti ada pembetulan pasaran dan ia mungkin yang terbesar yang pernah saya lihat,” kata Nick Gill, ejen di Sotheby’s International Realty di Byron Bay.
Louis Christopher, pengarah urusan di SQM Research, berkata kemerosotan pasaran perumahan kini mungkin berlanjutan ke 2027. Firma itu meramalkan harga Sydney akan turun sebanyak 9 peratus pada 2026, manakala Melbourne dijangka menurun sebanyak 7 peratus. “Ini kini menjadi tempoh yang berpanjangan yang menandakan kemerosotan ini sedang disatukan, ia adalah kemerosotan yang dalam dan petanda menunjukkan ia akan bersama kita untuk beberapa lama,” katanya.
Itu sepatutnya meningkatkan kemampuan untuk pembeli rumah pertama, tetapi katanya membeli sekarang seperti “cuba menangkap pisau yang jatuh”. “Masalahnya anda beli sekarang tetapi pasaran boleh jatuh lebih jauh,” tambah Christopher. Bagi Devin Familton, seorang pengurus akaun berusia 28 tahun di Melbourne, persaingan yang berkurangan daripada pelabur memberinya harapan untuk mencari rumah pertama selepas mencari selama enam bulan lalu. “Pelabur yang mempunyai wang tunai dan boleh masuk dan membeli barang tanpa perlu risau tentang gadai janji atau geran pembeli rumah pertama dan hanya mendapatkannya sebagai hartanah pelaburan — saya fikir jika anda menakutkan mereka, ia akan menjadikan keadaan lebih mudah,” katanya.
