Harga Rumah Melonjak, Pengawal Selia Bertindak
Sepanyol dan Portugal meningkatkan pengawasan terhadap pasaran hartanah yang semakin panas, dengan harga rumah masing-masing meningkat 12.9% dan 17.8% tahun ke tahun pada suku pertama 2026. Pertumbuhan ini didorong oleh permintaan kukuh dan bekalan terhad, menjadikan Semenanjung Iberia sebagai kawasan paling pesat membangun di zon euro.
Bank pusat Portugal pada Khamis lalu mengarahkan pemberi pinjaman menurunkan nisbah maksimum perkhidmatan hutang kepada pendapatan bagi peminjam baru kepada 45% daripada 50%. Langkah ini bertujuan menyejukkan pasaran tanpa campur tangan drastik.
Persaingan Bank Semakin Sengit
Di Sepanyol, pengawal selia memantau persaingan sengit antara bank seperti Santander dan BBVA yang boleh melonggarkan syarat pinjaman, terutamanya untuk pinjaman dengan nisbah pinjaman kepada nilai yang tinggi. Pinjaman perumahan di Sepanyol meningkat 3.8% tahun ke tahun kepada €496 bilion pada Q1, tertinggi sejak September 2018. Bahagian pinjaman baru dengan nisbah LTV melebihi 80% meningkat kepada 15.6% pada akhir 2025 daripada 10.8% pada awal 2024.
Tabung Kewangan Antarabangsa pada Mac mengesyorkan Bank Sepanyol mengehadkan nisbah LTV, memetik tanda-tanda pelonggaran standard pinjaman. Bank Sepanyol bagaimanapun berkata pada Mei ia sedang mempertimbangkan had, tetapi gabenornya sebulan kemudian menyatakan tiada rancangan segera kerana kesan buruk terhadap golongan muda.
Pasaran Belum Setompok Krisis 2008
Walaupun harga rumah meningkat, skala pertumbuhan dan pinjaman masih jauh dari paras sebelum krisis kewangan global 2008-2009. Nisbah LTV tahunan purata di Sepanyol adalah 68.4% tahun lalu, berbanding 71.1% pada 2016. Metrik lain seperti nisbah pinjaman kepada harga, pinjaman kepada pendapatan, dan perkhidmatan pinjaman kepada pendapatan kekal di bawah paras tertinggi sepanjang masa, menurut data rasmi.
Maria Jesus Parra dari agensi penarafan kredit Morningstar DBRS berkata tiada bukti ledakan hartanah didorong oleh kredit. “Kriteria dilonggarkan sedikit untuk pelanggan yang lebih berkemampuan. Sesetengah pemberi pinjaman sanggup menolak LTV lebih tinggi – sehingga 90% atau 100% – untuk pelanggan berpendapatan tinggi,” katanya.
Pinjaman Kadar Tetap Kurangkan Risiko
Berbeza dengan krisis kewangan global, kebanyakan pinjaman perumahan baru di Sepanyol kini pada kadar tetap, memindahkan risiko kadar kepada pemberi pinjaman. Adjusted untuk inflasi, harga rumah Sepanyol pada Q1 masih 12.2% di bawah paras tertinggi 2007.
Javier Diaz Gimenez, ahli ekonomi di IESE business school, berkata tidak seperti sebelum kejatuhan 2008, bekalan perumahan yang ketat dan ekonomi kukuh bermakna sedikit sebab untuk menjangkakan harga berhenti meningkat. “Ia seperti melekatkan plaster. Mengehadkan harga gadai janji tidak bermakna orang akan mampu membeli rumah, kerana jika harga rumah terus meningkat pada kadar yang sama, tidak kira apa harga gadai janji,” kata Nuria Alvarez, penganalisis di Renta 4.
